עכו העתיקה מאופיינת בשילוב עדין ורגיש בין היותה עיר עתיקה לבין היותה עיר חיה. היא בו בזמן אתר עתיקות מוכרז ומרחב אורבני בו מתקיימים שימושים מודרניים של מגורים, מסחר ותיירות, להם נדרש לספק תשתיות הולמות.
במשך שנים רבות הושקעו בעיר העתיקה תקציבי מדינה בשימור, שיקום ופיתוח של תשתיות ציבוריות ומוקדי עניין תיירותיים כבסיס לפיתוח כלכלי של העיר  ולהפיכתה  למרכז תיירות בינלאומי. מבני המגורים, שהם חלק בלתי נפרד ממרקמה האורבאני של העיר, נותרו מאחור  ולא זכו לתשומת הלב הראויה.
לאחרונה, נוכח שילוב נסיבות הכולל בין היתר את פעילותה של רשות העתיקות בעיר, מצבם הפיזי המידרדר של מבני המגורים והכרזת אונסקו על עכו העתיקה כאתר מורשת עולמית - התקבלה בשנת 2002 החלטת ממשלה לשקם את מבני המגורים במסגרת פיילוט מקומי וכמקרה מבחן ארצי לשיקומן של  ערים עתיקות נוספות.
גוש 10, המונה כ-100 מבנים בבעלות רשות הפיתוח, נבחר לפיילוט והפרויקט יצא לדרך בשנת 2004 עם תקציב של 8 מיליון ₪ "להתנעת" התהליך.
בפיילוט מעורבים מספר גורמים - החברה לפיתוח עכו העתיקה, מינהל מקרקעי ישראל, משרד התיירות, רשות העתיקות, עיריית עכו והתושבים.

הקווים המנחים של הפיילוט:
- התמודדות בכל האספקטים: פיזי - קהילה/דיירים – כלכלה ושיווק, ריכוז הטיפול  בידי גורם אחד – החברה לפיתוח עכו העתיקה.
- רמת ההתערבות - מעטפת המבנים.
- התושבים והדיירים שותפים ומעורבים בתהליך ואינם נדרשים להשתתף במימון עבודות השיקום.
- שיקום המבנים יבוצע במנות, הבחירה של המבנים היתה על פי הקריטריונים: מצב פיזי, מיקום, חשיבות אדריכלית, מצב איכלוס, הסכמת הדיירים, פוטנציאל בינוי, זמינות, אומדני עלויות וכד'.

מטרות הפרויקט : 
1. מינוף עכו כעיר תיירות בינלאומית. 
2. שיקום פיזי של המבנים ויצירת מוטיבציה בקרב התושבים לתחזק את בתיהם. 
3. שיפור איכות החיים וסביבת המגורים של התושבים. 
4. שיווק זכויות חכירה וצמצום היקף הדיירות המוגנת. 
5. יצירת מנוף כלכלי למיצוי פוטנציאל הבינוי תוך שמירה על המרקם האורבאני.
6. עידוד כניסת כוחות כלכליים מבוססים שיסייעו בפיתוחה של העיר. 
7. העשרת חווית הביקור והשוטטות בעיר העתיקה.

דרכי היישום: המצב הנתון בתחילת הפרויקט התאפיין בכך שרוב מבני המגורים מאוכלסים בדיירים מוגנים – מצב מורכב כשלעצמו על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במבנים עתיקים המצויים במצב פיזי ירוד, בחוסר תחזוקה ועל חלקם הגדול חלים צווים להסרת סכנה. רוב הדיירים מעוטי יכולת וחלקם הגדול מתקיים מקצבאות הביטוח הלאומי.

במקביל לתכנון ולשיקום הפיזי גובשה המסגרת המשפטית לקידום חכר של המבנים  במטרה לעודד את התושבים לשנות מעמדם מדיירים מוגנים לחוכרים בעלי זכויות קניין.

השלב הראשון של הפיילוט כלל תכנון השיקום של 12 מבנים נבחרים המשקפים חתך מייצג של המבנים בגוש .מתוכם הסתיים שיקומם של חמישה מבנים (איורים 1-5, עמ' 80-79). בשלב שני, הוחל תכנון שיקום שישה מבנים נוספים בד בבד עם שיווק חכר.

ממצאי ביניים: לאורך התהליך הצטבר ניסיון וידע מעשי לגבי המשמעויות של תהליכי השיקום העירוני בנוגע לנושאים מגוונים ומורכבים כגון: מערכת יחסי הגומלין דיירים – בעלים (שיתוף, טיפול ,זכויות וכד'), תקציבים, ניהול, תכנון, רישוי, פיקוח, ביצוע, מפרטים, עלויות, שיווק ועוד.

שיקום עירוני מטבעו הנו תהליך ארוך טווח. הצלחתו או אי הצלחתו של הפיילוט תבחן לאורך זמן ביחס למידת השגת מטרותיו. בשלב הנוכחי, מאחר וטרם שוקמה מסה קריטית של מבנים, ניתן היה לערוך בדיקת ביניים שתצביע על הכיוון הכללי בלבד.

להלן סיכום ביניים של הפרויקט בהתייחס לכל אחת ממטרותיו: 
1.  מינוף עכו כעיר תיירות בינלאומית. 
להכרזת עכו העתיקה כעיר מורשת עולמית יש פוטנציאל משמעותי בפיתוח תעשיית התיירות בעיר. שיקום פיזי, חברתי וכלכלי של העיר כמכלול הוא תנאי הכרחי למימוש פוטנציאל זה.

מבנים 47-48-50 לפני שיקום, מבט מכוון צפון מערב. צילום: יעל נעמן

2. שיקום המבנים ויצירת מוטיבציה בקרב התושבים לתחזק בתיהם. 
עד כה הושג שיקום פיזי של מבנים אחדים שנבחרו בקפידה. שיקום זה יוצר רושם של שינוי חזותי משמעותי ובו רצף של מבנים משוקמים הבולטים בנוכחותם. 
בנוגע למוטיבציה בקרב התושבים - הפיילוט עורר ציפייה בקרב שאר תושבי הגוש אשר לוחצים על החברה לפיתוח עכו העתיקה לשקם את בתיהם כדוגמת המבנים ששוקמו. אילוצי תקציב מכתיבים את קצב ונפח עבודות השיקום והפער בין הרצוי למצוי גדול מאוד.
3. שיפור איכות החיים וסביבת המגורים של התושבים. 
שיפור סביבת המגורים באזור המבנים ששוקמו ניכרת לעין אולם, בינה לבין השגת יעד שיפור איכות חיי התושבים המרחק עדין רב. הבעיה היא שחלק גדול מהדיירים במצב סוציו-כלכלי נמוך ואין להם האמצעים לשיפוץ פנים דירותיהם.

מבנים 47-48-50 אחרי שיקום, מבט מכוון צפון מערב. צילום: יעל נעמן

4. עידוד ושיווק זכויות חכירה לדיירים וצמצום היקף הדיירות המוגנת. 
מנתוני החברה לפיתוח עכו העתיקה עולה כי קיים ביקוש מתעורר מצד דיירים מוגנים לרכוש זכויות חכר בבתיהם. החשש הוא שלא יעלה בידם לשקם  את המבנים בסטנדרט הנדרש ללא סיוע מהמדינה .

5. יצירת מנוף כלכלי למיצוי פוטנציאל הבינוי תוך שמירה על המרקם האורבני.
את תוצאותיו של הפיילוט נכון יהיה לבחון בטווח הארוך. בשלב זה המנוף הכלכלי נסמך על פוטנציאל שיווק זכויות חכר של מבנים פנויים ושיווק זכויות בניה נוספות -  פוטנציאל  אשר טרם מומש.
המכשול העיקרי הניצב בפנינו הוא העלויות הגבוהות הנובעות הן ממצבם הפיזי הקשה של המבנים והן מקביעת סטנדרט שימור גבוה. ההתמודדות בעניין מחייבת גמישות של הגופים המעורבים ומציאת דרך ביניים שתיתן כלים מעשיים. המדינה חיבת להכיר בצרכים המיוחדים הנובעים משיקומה של עיר מורשת עולמית, ולהקצות תקציבים הולמים. נכון להיום, ברור שללא נקיטת צעדים של ממש להפחתת העלויות ו/או מתן תמריצים, ספק אם הדיירים ו/או יזמים יהיו מסוגלים לעמוד בדרישות כפי שהן מוגדרות כיום.

6. עידוד חדירת כוחות כלכליים מבוססים שיסייעו בפיתוחה של העיר. 
רק עם שיווק זכויות חכר בשוק החופשי ניתן יהיה ליצור תהליך של יצירת ביקושים. נכון להיום, אין עדין מסה מספיקה של מבנים משוקמים לשיווק.

7. העשרת חווית הביקור והשוטטות בעיר עתיקה. 
בשלב הנוכחי מורגש שינוי בחלק המשוקם הנראה לעין (רחוב ההגנה). ביחס לכלל העיר העתיקה משקלו עדין קטן והוא אינו מחובר באופן רציף עם צירי השוטטות הקלאסיים בעיר העתיקה (נמל, שוק, מונומנטים). מוקדם אם כן לדבר על שינוי בחוויית השוטטות והביקור. ככל שמסת השיקום תתרחב ותקיף יותר מבנים כך צפוי כי יורגש שינוי .

סיכום. אנו מתמודדים בפיילוט עם מגוון רחב ומורכב של בעיות ותהליכים. בחלק מהנושאים, בעיקר אלו העוסקים בחומרים וטכנולוגיות, אנו עדין במצב של מחקר וניסוי ולא תמיד עובדה זו מתקבלת בהבנה מצד חלק מהשותפים. בנושאים האחרים הפיילוט "צייד" אותנו בכלים לתכנן ולשקם את המבנים הבאים טוב יותר.
נכון להיום, הפרויקט נמצא על פרשת דרכים. יתרת התקציב העומדת לרשותנו עומדת להסתיים וטרם נקבעו מקורות מימון להמשך העבודות.
מוטלת עלינו החובה לעשות מאמץ שהמהלך עליו החליטה הממשלה יימשך ותשוקם בפועל מסה משמעותית של מבנים על מנת שיתחולל השינוי המתבקש במקום.