|
|
 |
עכו העתיקה
פיילוט שיקום רובע מגורים בעכו העתיקה
רם שואף ויעל פורמן-נעמן
לראשונה מאז קום המדינה מתקיים בעכו העתיקה תהליך של שיקום ושימור רובע מגורים. רשות העתיקות והחברה לפיתוח עכו העתיקה בשיתוף מינהל מקרקעי ישראל יזמו את השיקום והשימור בשנת 2001 .
הרובע- גוש 10- ממוקם בחלק הצפון מערבי של העיר וכולל כ- 120 מבנים שבהם כ- 250 דירות מאוכלסות. הוא נבחר על-פי החלטת ממשלה (החלטה 2659 מיום 3.11.02 והחלטה 2793 מיום 24.11.02) כפיילוט ארצי לבחנים של שימור, שיקום ובינוי מרקמים אורבניים עתיקים/היסטוריים, תוך שמירה על השימושים האלה: המגורים, המסחר והתיירות המתקיימים בהם.
הגופים המעורבים בפרויקט הם: משרד התיירות, משרד ראש הממשלה ומשרד האוצר, באמצעות החברה הממשלתית לתיירות, החברה לפיתוח עכו העתיקה, ומינהל מקרקעי ישראל.
ארבע וועדות משנה הוקמו לביצוע הפרויקט: ועדת תקציב, ועדת פיתוח, ועדת שיווק וועדת קהילה.
צוות ההיגוי לפרויקט כלל את הנציגים הללו: ממ"י, חמ"ת, עיריית עכו, חל"פ עכו, רשות העתיקות ונציג התושבים.
|
מטרות ויעדים
|
החברה לפיתוח עכו העתיקה, מינהל מקרקעי ישראל ורשות העתיקות הגדירו את מטרות הפרויקט. המטרות הן ביצוע פיילוט לשיקום שכונות עתיקות בערים כגון: צפת, טבריה, רמלה ועוד; מינוף עכו כעיר תיירות בינלאומית; שימור ושיקום פיזי של מעטפות המבנים, ויצירת מוטיבציה בקרב התושבים לתחזק את בתיהם; שיפור איכות החיים וסביבת המגורים של התושבים בגוש; יצירת מנוף כלכלי למיצוי פוטנציאל הבינוי תוך שמירה על המרקם האורבני; עידוד חדירת כוחות כלכליים חזקים שיסייעו בפיתוחה של העיר; עידוד ושיווק זכויות חכירה במבנים וצמצום היקף הדיירות המוגנת; העשרת חווית הביקור התיירותי וה"שוטטות" ברובע עתיק, חי ונושם שיש בו קולות, ריחות, אווירה ואותנטיות. [1]
היעד העיקרי של הפרויקט, המציג את המורכבות של השיקום בעכו העתיקה, היה ליצור איזון מיטבי בין הצורך בהמשך פיתוחה של העיר העתיקה ושיפור איכות חיי תושביה לבין הרצון לשמר את אופיה הייחודי וחזותה ההיסטורית של העיר.
מטרת המאמר היא להציג ולבחון את היבטי השימור בשיקום הפיזי של מעטפות המבנים שנבחנו בפיילוט.
|
סקר הרובע
|
כעבודת הכנה לפרויקט ערך תחום שימור ברשות העתיקות סקר מקיף של כל מבני הגוש. מטרת הסקר הייתה ללמוד את המאפיינים האורבניים והאדריכליים של הרובע ואת מצבם הפיזי-שימורי של המבנים. לכל מבנה הוכן כרטיס המכיל פרטי מידע על מצבו השימורי והפיזי, פרטיו הייחודיים ודירוג ערכי ביחס למבנים האחרים.
הסקר יצר בסיס ידע שאפשר הבניה של תהליך מוסדר וקביעת מדיניות לשיקום הפיזי של המבנים. תוצרי הסקר כללו:
א. איתור מבנים בעלי חשיבות אדריכלית ואורבנית בגוש
ב. איתור מבנים או חלקי מבנים פנויים לשימוש
ג. איתור מבנים ואזורים בגוש המאפשרים תוספות בנייה חדשות
ג.1. איתור תוספות בנייה לא חוקיות וקביעת מדיניות לטיפול בהן
ג.2. הגדרת חומרי בנייה לשימוש בתוספות חדשות
ד. קביעת מדיניות לטיפול בחזיתות וחצרות המבנים
ד.1. איתור בעיות הנדסיות ומתן פתרונות מיטביים בגישה שימורית
ד.2. טיפול באלמנטים אדריכליים בחזיתות המבנים
|
ריכוז נתוני הסקר
|
שטחו הכולל של הרובע כ- 19 דונם ובו 121 מבנים אלה: 106 בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, 15 מבנים בבעלות פרטית, 18 מבנים פנויים ו-16 מבנים פנויים חלקית. כנגד 23 מבנים עמדו צווי הסרת סכנה, ב- 49 מבנים זוהה פוטנציאל לתוספת בנייה בשטח כולל של כ-4500 מ"ר. 2 מבנים נמצאו בתהליך שיקום: 42, 141.
|
דרגות ערך ועקרונות התערבות
|
|
בסקר הוגדרו שלוש דרגות ערך למבנים, לכל דרגה נקבעו עקרונות התערבות. מתוך אילוצים שונים, שחלקם מפורטים בנושא סוגיות השימור. במהלך הפרויקט הותאמו עקרונות ההתערבות מחדש.
בכל דרגות הערך הגישה הכוללת טוענת לשימור טכנולוגיות הבנייה המקורית והפרטים המקוריים: בנייה באבן כורכר, מילוי המישקים בין האבנים בחומר מליטה על בסיס סיד, טיח חוץ ופנים, תקרות עץ, מרפסות, פרטי דלת וחלון מעץ.
דרגה א' - "בתי אמידים" בעלי ערך אדריכלי יוצא דופן הבולטים ברקמה העירונית. הבתים כוללים:
- מבנים בעלי תפקיד אורבני פעיל המהווים נקודות ציון בעיר, כדוגמת מבנה המגדיר כיכר או ציר מרכזי.
- מבנים בעלי איכות בנייה מקורית ברמה הגבוהה והשלמה ביותר מבחינת סגנון הבנייה ובעלי אפיון טיפולוגי מובהק: "בתי חלל מרכזי", "בתי קפטן", "מבנים בעלי חצר פנימית".
- מבנים עשירים באלמנטים אדריכליים מקוריים ומפוארים: רצפות שיש, תקרות מצוירות וחלונות טריפור, באיכות גבוהה או אלמנטים יוצאי דופן כגון ציורי קיר ופרטי אבן מיוחדים.
- השתמרות טובה וברורה של תכנית המבנה ואלמנטים מקוריים.
עקרון ההתערבות: במבנים מדרגה זו נשאף לרמת שימור ושחזור גבוהה של פרטים אדריכליים דוגמת פתחים ומרפסות. כמו כן, נשאף לפרק תוספות מודרניות ונימנע מבניית תוספות חדשות.
דרגה ב' - מבנים בעלי ערך אדריכלי גבוה:
- מבנים בעלי תפקיד אורבני פעיל.
- מבנים בעלי אפיון טיפולוגי מובהק: "בתי חלל מרכזי", "בתי קפטן", "בתי גשר" ועוד.
- מבנים בעלי אלמנטים אדריכליים מקוריים, איכותיים, הטיפוסיים לעכו כגון רצפות שיש, תקרות מעוטרות (דקורטיביות) וחלונות טריפור.
- מצב השתמרות טוב. במבנים מדרגה זו אנו מוצאים שינויים שאינם פוגעים ביכולת הזיהוי של תכנית המבנה והאלמנטים המקוריים שבו.
עקרון ההתערבות: הגנה וחיזוק המבנה תוך הדגשת האלמנטים המרכיבים. במבנים מדרגה זו נשאף להורדת תשתיות קוויות מהחזיתות, נבצע פעולות להגנה וחיזוק המבנה בפרטים בעלי משמעות אדריכלית: מרפסות, חדר מדרגות, חצר ותוספות קיימות. תתאפשר תוספת חדשה שאינה פוגעת באופן התפקוד המקורי של המבנה וסביבתו, שאינה פוגעת בחזות שלו ושאינה פוגעת בקו הרקיע של העיר.
דרגה ג' – מבנים אלו מוגדרים "מן השורה", אלו הם מרבית המסה הבנויה של העיר:
- מבחינה אורבנית אלו מבנים אשר אינם עומדים באופן עצמאי בחלל אלא כחלק ממבנה.
- מבנים ללא מאפיינים מיוחדים מבחינת התכנון ואיכות הבנייה.
- מבנים ללא אלמנטים מקוריים או בעלי אלמנטים אדריכליים מקוריים ספורים או אלמנטים במצב השתמרות גרוע.
- מצב ההשתמרות שלהם כולל שינויים בכל הרמות: פריצה/סתימת פתחים, תוספות, החלפת אלמנטים מקוריים בחדשים ושימוש בחומרי בנייה מודרניים.
עקרון ההתערבות: שיקום המבנה והתאמתו למגורים. במקרים אלו השאיפה היא להשיב למבנה תריסים וחלונות עץ. ניתן לבנות בהם תוספות בנייה חדשות ובלבד שאינן פוגעות בסביבת המבנה ובקו הרקיע של העיר.
|
מיני-פיילוט
|
כדי לבחון באופן מעשי את עקרונות הפרויקט ועלויותיו הוחלט על עריכת "מיני-פיילוט" שישוקמו בו 12 מבנים. המבנים נבחרו כדי לייצג מגוון מצבים ודילמות הצפויים בתהליך השיקום. בחירתם נערכה על פי מקבץ נתונים: מיקום בגוש, קיומו של מידע תכנוני בסיסי - תכניות מדידה, מבנים מדירוג ערכי שונה, ממגוון מצבי תחזוקה ומבנים עם אופציות שונות לתוספות בנייה (מתוספת של חדר ועד לתוספת של קומה שלמה).
|
סוגיות בנושא שימור
|
|
במהלך הפיילוט נדרשנו למספר בעיות ושאלות מהותיות לנושא השימור. חלקן מובאות להלן:
1. תהליך התכנון
בפרויקט שימור מרכיב הבלתי ידוע מראש גבוה ומחייב המשך תכנון במקביל לביצוע. שלא כמו בבנייה חדשה שהתכנון בה קובע מלכתחילה את היקף הביצוע, בשימור ככל שהפרויקט מורכב יותר היקף התכנון הנדרש במהלך הפרויקט רחב יותר.
איך בכל זאת ניתן להקטין את מרכיב הבלתי ידוע בפרויקט שיקום ושימור? השלב הראשון בתהליך התכנון הוא בניית בסיס ידע באמצעות תיעוד המבנה וסקר פיזי הנדסי שלו. ככל שהיקפם של אלו יהיה רחב יותר והידע המוקדם על המבנה בעקבות זאת יהיה גדול יותר כן מרכיב הבלתי ידוע צפוי לקטון.
עם זאת, כאשר מדובר בתיעוד וסקר מבנה שמשמש למגורים קיימת מגבלה של ביצוע כל הבדיקות הפיזיות הדרושות, בעיקר אלו שדורשות חשיפה של שטח פנים רחב. לדוגמה: הסרת חיפויים או קילוף טיח לצורך איתור שרידי חלון מקורי במבנה. במצב עניינים זה רצוי שהתכנון בפרויקט יובנה בשלבים ורצוי להימנע מתכנון פרטים שחסר עליהם מידע העתיד להתגלות בשלב של חשיפת המרכיבים הנושאים במבנה.
2. חומרים
סטנדרטים מקצועיים בשימור קובעים עדיפות לשימוש בחומר ובטכנולוגיה מקוריים.
חומרי בנייה. הבנייה בעכו היא מאבן כורכר ומחומרי מליטה על בסיס סיד. מסלע הכורכר בישראל הוכר כערך טבע לשימור ולפיכך נאסרת חציבתו על פי חוק למעט מחצבות בודדות, שניתן להפיק בהן אבן כורכר טבעית לבנייה. עובדה זו גרמה לעלויות גבוהות של המשאב בהשוואה לחומרים תעשייתיים מודרניים.
השאלה שהתמודדנו איתה הייתה באיזו סיטואציה לעמוד על כך שהשחזור יבוצע בטכנולוגיה מקורית, והיכן לאפשר בנייה בחומרים מודרניים. בעקבות שאלה זו עלו שאלות נוספות: באילו חומרים לאפשר בנייה ובאיזו אינטנסיביות? לשאלות אלו היבטים קונסטרוקטיביים, שימוריים ואדריכליים שישפיעו על חזות העיר ועל מידת האותנטיות שלה.
פרטי פתחים. פרטי הפתחים שנבנו בתקופה העות'מאנית יוצרו מעץ ארז הלבנון ואורן ברוטיה ממקור ים תיכוני. [2] בעוד שבמבנים נטושים ניתן עדיין למצוא פרטי חלון מקוריים, ברבים מהמבנים ששמרו על שימוש רציף שונו פתחי החלון והותקנו בהם פרטי אלומיניום במקום פרטי העץ. בעקבות שיקולי עלויות ועמידות בתנאי הסביבה עלתה שאלת החומר והאפשרות להתקנת פרטי חלון מאלומיניום כחומר עמיד יותר לאורך זמן בתנאים הסביבתיים הנתונים. בהתאם לדרגות הערך הוחלט שבמבנים בעלי ערך גבוה ישוחזרו פרטי עץ ובמבנים מהשורה יותקנו פרטי אלומיניום.
ראוי לציין כי בשנים האחרונות החלו לשחזר תקרות עץ בעיר בעץ ובמקרים ספורים גם פרטי חלונות. עם זאת, בשל אילוצים תקציביים, פשרה בסוג העץ עלולה להתברר כהחלטה שגויה משני היבטים:
א. מגבלות החומר יובילו לייצור פרטים שאינם עולים בקנה אחד עם רמת השחזור המבוקשת במבנים בעלי ערך גבוה.
ב. החומר לא יעמוד בתנאי הסביבה לאורך זמן, יגרור בעקבותיו החלפת פרטים ועלויות מצטברות גבוהות או לחלופין הזנחה ופגיעה באיכות חיי הדיירים באותם מבנים.
3. תוספות בנייה בלתי חוקיות
היקף התופעה של בנייה בלתי חוקית בעכו העתיקה הוא רחב. בהתחשב במעמדה של העיר כמורשת עולמית, יש לציין כי התוספות נבנו שלא על פי אמות מידה שימוריות. בפועל החוק אינו נאכף ואיכותן של התוספות פוגמת בערכיה האדריכליים והאורבניים של העיר. במסגרת פרויקט השיקום, נחתם הסכם בין החברה לפיתוח עכו ודיירי המבנים לשיקום שכולל סעיף של "השבת מצב לקדמותו" כלומר, בסופו של השיקום הדייר אמור לחזור למבנה שלא נגרע ממנו דבר, לדוגמה: אם בדירה הייתה תקרה מונמכת, הדייר יקבל דירה בעלת תקרה כזו, גם אם מעליה נמצאה תקרה דקורטיבית מקורית במצב טוב. באין אוכף לחוק, ועל פי הסכם "השבת מצב לקדמותו" ניתן לאמור כי הגישה הכללית נוטה לטובת הדייר.
מבנה 41-40 שהיה חלק מהמיני-פיילוט העמיד את הנושא במבחן המציאות. במבנה הייתה תוספת בלתי חוקית מבטון במצב מסוכן. היה צורך להחליט האם לפרק אותה או לטפל בה כחלק מהשיקום, טיפול שמשמעותו פירוק ובנייה מחדש. לדייר הוצעה חלופה לשטח הבלתי חוקי בתוספת חלל צמוד גדול יותר שאיננו בשימוש. הדייר סירב להצעה ועמד על כך שהתוספת תישאר על- פי ההסכם ומתוקף כך שהוא שכר את הנכס לאחר שהיא נבנתה. בהתייעצות של הגופים הממסדיים המעורבים הוחלט להשאיר את התוספת הבלתי חוקית וזו טופלה כחלק אינטגרלי משיקום המבנה, פורקה ונבנתה מחדש בעץ ובלוק "איטונג", תוך מגמה לשלבה מבחינה חזותית. בסופו של יום הדייר זכה לתוספת בלתי חוקית מחודשת ולהרחבת הדירה אל החלל שהוצע לו כתחליף.
4. טיח חוץ
על פי סקרים שנערכו בידי רשות העתיקות ברור כי מרבית המבנים בעכו היו מטויחים. הטיח יושם כשכבת הקרבה לצורך הגנה על המבנים מפגעי אקלים. פרט להרכב של החומר יש חשיבות רבה לאופן היישום שלו בעמידותו במשך הזמן, ובכל מקרה הטיח בבנייה המסורתית דורש תחזוקה על בסיס קבוע. במהלך השנתיים האחרונות נערכו מספר ניסיונות לשימוש בטיח בעיר, חלקם בטיח תעשייתי של חברות בעלות שם בתחום וחלקם מתערובות שיוצרו למטרה זו.
בתחילתו של פרויקט הפיילוט הוחלט שלא לטייח את המבנים משום שההערכה באותה נקודת זמן הייתה שאין בנמצא טיח עמיד דיו לתנאי הסביבה. עם חשיפת חזיתות המבנים משרידי הטיח נתגלתה תמונת מצב קשה של השתמרות אבני הבנייה, שחייבה יישום של טיח. כאמור, הטיח הוא שכבת הקרבה שיש לחדשה על בסיס קבוע. נושא התחזוקה של המבנים לאחר פרויקט הפיילוט לא זכה עד היום להתייחסות הולמת.
|
נושאים נוספים
|
|
תחזוקת המבנים
הניסיון המצטבר בשיקום ושימור מבנים היסטוריים מציב את תחזוקת המבנה כגורם ראשון בהגנת המבנה מפני בליית חומרי הבנייה והידרדרות מצבו הפיזי. ללא תחזוקה על בסיס קבוע אין למבנה סיכוי לעמוד לאורך זמן בפני תהליכי בליה טבעיים. התחזוקה היא גורם שאמור להיכלל בתהליך התכנון ובפריסת התקציב של כל פרויקט. בפיילוט לא הייתה התייחסות תכנונית לתחזוקת המבנים ולמעשה אין כל ערובה לכך שהמבנים יתוחזקו על בסיס קבוע לאחר השיקום.
שיתוף ציבור ושיקום חברתי
השילוב בין מרקם עירוני מיושב לבין תהליכי שימור ושיקום של אותו מרקם מציב את הדיירים ואת הנושא החברתי כחלק בלתי נפרד מהתהליך. ללא שיתוף התושבים בתהליכי השיקום, השימור והתחזוקה, ויצירת רגשי שייכות ומחויבות למקום ומודעות לערכיו יקשה מאד על הגופים הממסדיים לתחזק את העיר ברמת שימור נאותה. נושאים אלו זכו להתייחסות צרה בפיילוט או כלל לא התייחסו אליהם .
|
סיכום
|
|
לאור הניסיון שנצבר עד כה במיני-פיילוט, ובהתייחס לסוגיות שהעלנו במאמר ברור כי תהליך התכנון בפרויקט שימור הוא מורכב, וחשוב כי תהיה התייחסות למציאות זו בפריסת התקציב של הפרויקט. השאיפה לשמר את העיר בסטנדרטים גבוהים, מטה את הכף לשימוש בחומרי בנייה מקוריים. עם זאת, בהתחשב בצרכים האלה: לשמר את המחצב הטבעי, בעלויות חומר הגלם וברצון לשפר את איכות חיי התושבים, אנו מוצאים לנכון להשתמש גם בחומרי בנייה מודרניים, שאינם מהווים איום מבחינה קונסטרוקטיבית על המבנים הקיימים ושאינם עלולים לזרז תהליכי בליה טבעיים.
לנושא תוספות הבנייה הבלתי חוקיות, מעבר לנושא המשפטי, תופעה זו מבטאת בראש ובראשונה את מצוקת הדיור של התושבים. כאשר התהליך יכלול מתן פתרונות חלופיים לתוספות אלו, ללא כשל בחוזים מוקדמים, ניתן יהיה בתהליך שיטתי להרוס את התוספות כחלק מתהליך השיקום הכולל של הרובע ועל ידי כך לשפר את איכות חיי התושבים ולהעצים את חזות העיר מההיבט השימורי.
בעל הנכס הוא הנושא העיקרי באחריות לתחזוקת המבנים, זו כוללת בין היתר את חידוש הטיח במבנים, במקרה הנוכחי – מינהל מקרקעי ישראל באמצעות החברה לפיתוח עכו. נושא התחזוקה דורש שינוי תפיסתי והערכות תקציבית. אנו צופים כי יהיה צורך לטייח את המבנים אחת לשנתיים-שלוש כדי להגן עליהם מפני תהליכי בליה וכדי לשמור על חזות העיר ברמה סבירה, לכך כמובן, גם השלכות על איכות חיי התושבים בעיר.
לבסוף, אנו ממליצים לקדם מהלך רחב של שיתוף הציבור בעכו העתיקה, כחלק בלתי נפרד מהמשך תהליך השיקום של העיר.
בבסיס עבודת השימור קיים ידע מגוון: היסטורי, עירוני, וידע מקצועי בנושא השימור בכל רמותיו: תיאוריה וגישות שימור, תיעוד ותכנון שימור אדריכלי והנדסי, ידע בטכנולוגיה המסורתית, בשיטות וחומרים ובטכניקות היישום. עבודת השימור במסגרת שיקום רקמה אורבנית חיה מזמנת התמודדות מורכבת ורחבה הרבה יותר מבחינה תכנונית, שהשימור בה הוא רק אחד המרכיבים.
המיני-פיילוט נועד להעמיד את מסכת הסוגיות העולות מהשיקום הפיזי, והוא אכן הציב התמודדויות ראשוניות שיהיו להן השלכות על המשך הפרויקט.
רשות העתיקות האמונה על שימור המורשת הבנויה פעלה נמרצות לקדם את השיקום. היא שותפה לפיילוט ועוסקת בפן הפיזי של שימור המבנים. עדיין מוקדם לאמוד את תרומתו של הפרויקט לשיקומה ופיתוחה של העיר ולתחזוקת המבנים בה, אלו ייבחנו לאורך זמן.
------------------------------------------
[1] מטרות אלו הוצגו בידי מנהלת הפרויקט הגב' כמי זריהן-הלר בכנס עכו שהתקיים ביולי 2005. נושא הכנס היה "תיאוריה ומעשה בשימור המורשת הבנויה-עכו העתיקה". הוא אורגן בידי החברה לפיתוח עכו, רשות העתיקות, עיריית עכו והמכללה האקדמית גליל מערבי.
[2] ליפשיץ, נ' וביגר ג', (1998).
|
מקורות
|
|
ליפשיץ נ' וביגר ג' (1998). השימוש בעץ לבנייה בארץ-ישראל בעת החדשה. בתוך "כי האדם עץ השדה" עצי ארץ ישראל מאפייניהם, תולדותיהם ושימושם. עמ' 189 – 211. ירושלים, אריאל וקק"ל.
ארכיון רשות העתיקות, תיקי שימור:
שפר ואחרים (2001). עכו העתיקה – גוש 10, פיילוט מגורים: שלב ב' - תכניות לביצוע.
שפר ואחרים (2001). עכו העתיקה – גוש 10, פיילוט מגורים: נספחים.
|
-------------------------
נובמבר 2008
|
|
|
|
|
